• 2018年分區域房地產運行分析報告
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-02-28  /  瀏覽:688 次  /  

2018年1-12月,全國房地產投資保持平穩較快增長,銷售增速繼續回落,新開工和土地購置意愿依然較強,房價平均漲幅維持高位運行。從全國各區域來看,區域間分化特征明顯。

 

華北地區疲態明顯,房地產主要指標增速放緩,房屋銷售面積出現負增長;東北地區土地購置增長較快,但銷售仍保持小幅下跌態勢;華東地區投資增長較快,銷售平穩,是保持房地產市場穩定的壓艙石;華中和西南地區多數指標增速較快,是房地產市場的新興力量和新的增長極,但西南地區需警惕房價上漲過快帶來的不利影響;華南地區投資和新開工指標增長較快,但銷售和土地購置指標增長較慢;西北地區投資和銷售均較為平緩,但房價漲幅較快。

 

 

 

一、房地產開發投資增速平穩,東北、華南、華東增長較快,三四線城市增速快于一二線城市

2018年1-12月,全國房地產開發投資120264億元,同比名義增長9.5%,增速與1-11月份相比回落0.2個百分點,但與2017年全年相比提高2.5個百分點。其中,住宅投資85192億元,增長13.4%,增速比2017年加快4.0個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%,與上年同期相比提高2.4個百分點。

分區域看,東北、華南、華東、西南增長較快,分別增長16.2、14.2、13.0和10.4個百分點,對全國房地產投資增長的貢獻率為889.2%。華北、華中、西北增速低于全國平均水平,分別增長0.4、3.3和5.1個百分點,對全國投資增長的貢獻率為10.8%。

 

 

 

分省市看,廣東、江蘇兩省房地產開發投資完成額超過1萬億,浙江、山東、河南、安徽、四川等5個省投資完成額超過5000億。從投資增速上看,西藏、吉林、浙江、廣東、甘肅、黑龍江、山西、云南、黑龍江等省區增長較快,增速均在15%以上。寧夏、海南、青海、河北、河南、內蒙古、新疆等7個省區房地產開發投資出現負增長,特別是寧夏降幅較大,超過30個百分點。

 

 

分城市看,根據國家信息中心宏觀經濟與房地產數據庫對全國223個地級以上城市的數據監測,重慶、上海、北京投資完成額位居前三甲,分別實現4249、4033和3873億元,西安、鄭州、杭州、武漢、廣州、深圳、蘇州、天津、南京、成都、佛山等城市投資完成額也較高,均超過2000億元。從增速上看,保山、延安、茂名、張家界、湖州、自貢、攀枝花、肇慶、衢州、湛江、烏魯木齊、許昌等城市增速較快,均超過50%;安陽、中衛、河池、郴州、呼和浩特等城市下跌幅度較大,跌幅超過30%。

 

 

分城市等級看,一線城市投資增速最慢,增長7.0%;二線城市次之,增長8.5%,均慢于全國平均水平。三線及以下城市投資增速較快,其中三線城市完成投資26916億元,增長11.7%,四線城市完成22206億元,增長18.7%,五線城市完成投資4255億元,增長24%。

 

二、商品房銷售增速繼續放緩,區域分化顯著,華北、東北、華南地區出現負增長

2018年1-12月,全國商品房銷售面積為171654萬平方米,同比增長1.3%,增速比2017年回落6.4個百分點。商品房銷售額149973億元,增長12.2%,增速比2017年回落1.5個百分點。

分房屋類型看,住宅銷售面積增長2.2%,辦公樓銷售面積下降8.3%,商業營業用房銷售面積下降6.8%,住宅銷售一枝獨秀。

 

 

分區域看,華東地區銷售面積規模最大,實現銷售60914萬平方米,增長2.9%,增速比全國快1.6個百分點。華中和西南地區增長較快,均增長7.0%,是拉動全國商品房銷售增長的主力。華北、東北、華南三個地區銷售出現下降,跌幅分別為12.8%、4.4%和6.2%。

 

 

分省市看,廣東、河南、山東、江蘇4省規模較大,均超過1.3億平方米。從增速上看,西藏、廣西、四川、貴州、吉林等省區增長較快,增速均在10%以上。廣東、江蘇、重慶、河北等13個省市區銷售面積出現負增長,特別是海南、北京、河北、天津、黑龍江、廣東等省市受調控政策及自身經濟發展的影響降幅較大,降幅均在10個百分點以上。

 

 

分城市看,根據國信宏觀經濟與房地產數據庫對全國170個地級以上城市的監測數據,重慶商品房銷售面積規模最大,銷售6536萬平方米,鄭州、成都、武漢、西安、長沙等城市緊隨其后,銷售面積均超過2000萬平方米。從增速上看,欽州、南充、防城港、梧州、臨汾、榆林、銅川、玉林、濟源等城市增速較快,均在30%以上。儋州、珠海、晉城、朔州陽泉、六盤水等城市跌幅較大,下跌幅度超過三成。

 

分城市等級看,一線城市商品房銷售出現負增長,下跌5.1%,二線城市與上年持平,三四線城市是帶動銷售增長的主力,分別增長2.4%和3.8%。

 

 

從各省市人均商品房銷售面積(按城鎮人口計算)來看,重慶、貴州、安徽等3個省市人均銷售面積最高,均在3平方米以上,河南、四川、海南、寧夏、廣西、浙江、湖北等7個省市也處于較高水平,人均銷售面積在2.5平方米以上。北京、西藏、上海、黑龍江、天津等5個省市區較低,人均銷售面積不到1平方米。

 

 

從人均商品房銷售額看,海南、浙江、重慶 、江蘇、福建等省市處于較高水平,人均在2.5萬元以上,廣東、上海、湖北、安徽、四川等5省市人均銷售額在2-2.5萬之間。西藏、黑龍江、內蒙古、新疆、甘肅、山西等省區人均商品房銷售額較低,不到0.8萬元。從各省市人均商品房銷售額占當地城鎮居民人均可支配收入的比值來看,海南比值最高,達到116%,重慶、浙江、湖北、福建、安徽、四川等6個省市處于中高水平,比值在60%以上,西藏、內蒙古、北京、黑龍江、新疆、山西等省市比值較低,在25%以內。

 

 

三、商品房平均銷售價格漲幅較快,西南和西北地區漲幅顯著,全國房價收入比繼續上升

從商品房絕對價格來看,2018年1-12月,全國商品房平均銷售價格為8737元/平方米,與上年同期相比提高845元,上漲10.7%,漲幅持續保持高位,連續5個月在10%以上。(商品房平均銷售價格根據商品房銷售面積和銷售額推算得出,未考慮成交結構變化的影響。)

 

從房價收入比來看,2018年,全國商品住宅房價收入比為8.17,比2017年提高0.3個點,處于2012年以來最高水平。(房價收入比計算方法為當年新增商品住宅套均銷售價格/當年城鎮居民家庭戶均可支配收入,其中新增商品住宅套均銷售價格=新建住宅套均銷售面積*新建商品住宅平均銷售價格,城鎮居民家庭戶均可支配收入=城鎮居民人均可支配收入*城鎮居民家庭戶均人口,2018年套均面積和家庭戶均人口為推測數據。)

 

 

分區域看,華南和華東地區房屋均價較高,分別為11215和10065元/平方米,華中地區均價最低,為6525元/平方米。從房價漲幅看,西南和西北地區漲幅較高,分別上漲16.8%和16.5%。華東和東北地區漲幅也在10%以上,漲幅較快。華北、華中、華南地區房價漲幅相對較低,分別上漲6.4%、9.7%和7.1%。

 

 

分省市看,北京、上海、天津分別以34142、26890和16054元/平方米位居各省市前三位,河南、湖南、內蒙古、貴州、甘肅、寧夏、新疆等7個省區均價在6000元以內。從漲幅來看,省市間分化明顯,云南、海南、山西、陜西等4個省區漲幅較高,均超過20%,除海南外,均屬于西部地區。廣西、天津、甘肅等3個省市區房價漲幅相對較低,分別上漲5.6%、4.7%和1.3%。

 

 

 

 

四、 土地購置和新開工面積均保持較快增長,西南地區新開工增速最快,西北地區土地購置增速最快

2018年1-12月,房地產開發企業共購置土地29142萬平方米,同比增長14.2%,增速比2017年低1.6個百分點,仍保持較快增長;土地成交價款13746億元,增長18%,增速比2017年低31.4個百分點。從企業平均購置土地價格絕對值及漲幅來看,呈現平穩回落態勢,自2018年7月份起,土地購置價格漲幅連續6個月保持在10%以內。

 

 

從新開工指標看,2018年1-12月商品房新開工面積完成209342萬平方米,增長17.2%,增速比2017年提高10.2個百分點,保持較快增長。其中,住宅新開工面積153353萬平方米,增長19.7%,增速比2017年快9.2個百分點。商品房竣工66856萬平方米,下降12.3%,其中,住宅竣工面積下降12.7%。

 

 

分區域看,2018年1-12月,華東地區是土地購置面積的絕對主力,共購置土地13149萬平方米,增長10.0%,占全國土地購置總量的45.1%,增速居中;西北、東北、華中、西南4個區域土地購置面積增速較快,分別增長37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。華北和華南地區土地購置面積增長較慢,分別增長0.9和2.0個百分點。

 

 

從商品房新開工面積看,西南地區增速最快,同比增長30.5%;華東、華中、華南、東北地區居中,增速在10%-20%之間,華北地區和西北地區增速較慢,分別增長7.0%和5.9%。

 

 

分省市看,四川、甘肅、遼寧等3個省土地購置面積增長較快,增速均在50%以上;西藏、貴州、湖南、福建、重慶等5省區新開工面積增長較快,增速均在30%以上。安徽、廣西、江西、云南等9個省市區房地產企業土地購置面積出現負增長,特別是北京、云南降幅較大,降幅在30個百分點以上;青海、寧夏、海南、新疆、安徽、北京、河北等7個省市區新開工面積出現負增長,其中青海、寧夏跌幅較大,降幅在10個百分點以上。從土地購置面積規模上看,浙江、安徽、山東、江蘇等4省土地購置面積較大,均在2500萬平方米以上;從新開工面積規模來看,廣東、山東、江蘇、河南、四川等省新開工面積較大,均在14000萬平方米以上。

 

 

五、2019年區域走勢展望:穩字當頭,區域繼續分化

2019年,隨著中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”,房地產調控主線已經明確。住房和城鄉建設工作會議也進一步提出,“以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展”。這表明2019年房地產調控政策以穩為主,各地房地產政策微調的頻率會有所加快,但“房住不炒”和“租購并舉”的政策基調并不會轉變。房地產銷售環境會有所放松,但不會出現重大轉向。預計商品房銷售有所改善,投資繼續保持平穩增長,區域間繼續保持分化。

 

分區域看,預計2019年華東、華中、華南及西南地區的房地產走勢依然可期,增速優于其他區域。東北地區受2018年土地購置和新開工加速的影響,2019年投資會繼續加快,但銷售仍然承壓。華北地區受環境保護治理力度的加大,2018年房地產投資和銷售均受到一定程度影響,增速在各區域中處于較低水平,2019年仍將繼續承壓,但隨著京津冀協同發展步伐的加速,預計2019年華北地區走勢會好于2018年。西北地區隨著房價的快速上漲,投資風險上升,部分城市投資會出現負增長,銷售壓力較大。


(本報告由國家信息中心信息化和產業發展部和國信房地產信息網研究撰寫,報告版權歸本單位所有。歡迎轉載,轉載時請注明“來源:國信房地產信息網”,且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。)

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